『房指·项目』2009年的一个“商改住”项目 为什么经历了8年销售阵痛?

来源:fguancha    发布时间:2019-08-12 20:31:44

于金牛区荷花池旁的酒店项目,却作为住宅正在对外销售。

据查该项目名为紫金乐章,由成都长江紫东企业(集团)股份有限公司开发,这个曾经受到温家宝接见的优秀企业,现在似乎已经在其他行业干得风生水起,远离房地产,紫金乐章成为了该公司开发的唯一一个地产项目,而且可以说是失败的项目。


(紫金乐章销售中心较低调,周边无路牌无指示标志。)

紫金乐章“商改住”难点 从酒店格局改到住宅业态

近期,房观察收到市民爆料称紫金乐章2009年即对项目进行“商改住”,也就是将已经修建完成的1号楼由商业改造为住宅,可以说是成都最早的商改住项目。观察员随即致电紫金乐章开发商长江紫东,其负责人却否认了该爆料,声称1号楼从未实施“商改住”,仍是商业业态。

据了解,紫金乐章项目于2009年封顶,原规划为3栋高层,物业类型包括住宅、公寓、商铺、写字楼,呈现为1号楼、2号楼商业,3号楼住宅,总计建筑面积10.4万平米。

据透明房产网当时的预售信息显示,紫金乐章于2009年3月正式开盘。而原规划为商业业态的1号楼,于同年4月29日以住宅282户、商业7户、办公17户的业态办理预售证,可见,项目销售之初1号楼就已经大部分由商业转变为住宅。

为何将已经修建完成的1号楼改造为住宅,项目置业顾问陈云(化名)表示,因为“当时紫金乐章1号楼修成了酒店,但是报规时没有批准通过,被迫改成了住宅来销售。”

具体来看,紫金乐章具体位置在金牛区二环路北三段21号,资料显示,其地块由成都长江紫东企业(集团)股份有限公司2007年3月30日通过拍卖拿下,占地16.41亩,楼面价2400元/平米,用地性质为商业用地兼容二类住宅用地(兼容住宅<40%)。

工商资料显示,成都长江紫东企业(集团)股份有限公司成立于1986年,法定代表人李迎,经营范围为制造、生产、销售机电设备、冶金辅料、化工制品(不含危险品)、服装、光(电)缆设备;销售五金、百货;自用房屋租赁、物业管理、家政服务、保洁服务;民用、环保工程施工、安装;钢材销售、绿化工程、花木种植、销售。

从制造行业跳到房地产行业,在享受从拿地到销售巨大的利润空间时,紫金乐章不得不正视1号楼一推出就大面积“商改住”的难题。

首先,从酒店格局改造为住宅,房观察智库专家、中筑华恺建筑设计有限公司总经理张柯认为:“酒店改住宅难度在于厨房,而厨房按要求必须有窗户,有些酒店不容易实现开窗,就会在厨房中放弃燃气改用电;第二,住宅的疏散要求更低,酒店人流量大,从而楼梯宽度大,相应的酒店物业的公摊面积增大;第三,住宅采光通光的要求比酒店高,酒店改造为住宅居住感受会差一些。”

据了解,紫金乐章改造户型时将每户的厨房安插在阳台位置,以解决厨房通气难题。而户型改造方面,其使用两套酒店单间合并为一套住宅的方式,改造后户型面积段为80-123平米。

对于紫金乐章户型改造,房观察智库专家、中泰联合设计股份有限公司董事张小波认为:“其改造的优点在于明厨用天然气方便,开间小使用性价比高;劣势在于走道、进深等核心位置限定,户型进深较大,两房八十多平米略偏大,自住或是投资总投入会比较高。”


紫金乐章在售户型,约84平米

具体的居住感受如何,紫金乐章业主表示除了房子原本酒店格局产生的限制,房子更多问题出现在墙体渗水,地砖和墙砖开裂。

据透明房产网资料显示,紫金乐章的销量并不容乐观,项目至今仍有1.48万平米待售,其中大部分处于抵押状态。关于紫金乐章销售缓慢的原因,房观察智库专家、新港地产董事总经理张月认为:“酒店改住宅是房屋的功能、使用方式发生了变化,但是项目本身的销售不会因此而产生影响。”


“商改住”解决之道 开发商运营自救 

一个建筑面积仅十万平的刚需项目,业内人士认为其长达八年的销售周期,对于开发商来说基本是亏损的。

或许是为解决现金流回收问题,长江紫东已经将1号楼3单元部分楼栋自持运营。观察员实踩项目现场发现,商业2号楼的酒店部分,打上了成都春天美居酒店的招牌,而成都春天美居酒店即为成都长江紫东企业(集团)股份有限公司春天酒店旗下酒店品牌。

调查发现,成都长江紫东企业(集团)股份有限公司春天酒店同样由开发商成都长江紫东企业(集团)股份有限公司的法定代表人李迎注册,注册地址在成都市金牛区二环路北三段21号2栋1单元2-20层1号(紫金乐章2栋),经营范围为住宿、饭馆(西餐,含凉菜、裱花蛋糕,不含生食海水产品(刺身)、鲜榨果蔬汁及水果拼盘、沙律、外卖)、批发兼零售,预包装食品。

据了解,成都春天酒店不只是运营2栋酒店,如今已介入“商改住”1栋的3单元5-21层,将其中部分住房用作旗下酒店房间经营。对于长江紫东自营自身物业,房观察智库专家、四川中原地产顾问事业部总经理赵忻认为:“开发商自己运营项目,可以减轻销售的压力,同时可补充开发商现金流。”

但是,成都春天酒店介入运营1栋3单元造成商住交错,据紫金乐章业主反映小区内经常出现盗窃事件,各种人员出入频繁,居住感受较差。或许是基于此,紫金乐章二手房价格波动大,整体低于其所处的荷花池区域。据数据显示紫金乐章简装住宅二手房12月均价为8197元/平米,近90天无成交。


图片信息来源于搜房网

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观察员 甘晶吉
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